28/4/2025
Στο βραχυκύκλωμα που έχει προκαλέσει στην κτηματαγορά η πολύμηνη καθυστέρηση στη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης αλλά και οι όροι και οι κανόνες που θα διέπουν πλέον τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) προστίθενται οι ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους.
Το νέο Προεδρικό Διάταγμα που φέρει την έγκριση του Συμβουλίου της Επικρατείας, άρα έχει υποστεί και τις ανάλογες προσαρμογές, προκαλεί ασφυξία στις ιδιοκτησίες, καθώς μετακινεί τα όρια των οικισμών επί το δυσμενέστερο με το επιχείρημα ότι αυτά θεσμοθετήθηκαν από αναρμόδια όργανα (με νομαρχιακές αποφάσεις) πριν από αρκετές δεκαετίες, με αποτέλεσμα να αμφισβητείται η ορθότητα και η νομιμότητά τους.
Και εύλογα η Πολιτεία τα αμφισβητεί γιατί ούτε τα ίδια περιβαλλοντικά και πολεοδομικά κριτήρια σε σχέση με σήμερα υπήρχαν το 1985 (όταν καθορίστηκαν τα όρια αυτά), αλλά ούτε και οι νομάρχες μπορούσαν (αλλά και ήθελαν) να αξιολογήσουν με πιο αυστηρά κριτήρια τις επεκτάσεις των οικισμών που αντιμετωπίζονταν με πελατειακό τρόπο.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τα χωριά να αναπτύσσονται εντός των ορίων τους εμφανώς ξεχειλωμένα (ανάλογα με τις διαθέσεις των νομαρχών και των συμφερόντων), με ελάχιστες πράξεις πολεοδόμησης, συνθήκη που στην Ελλάδα ήταν πάντα απαγορευμένη λόγω της μακροχρόνιας διαδικασίας που τη συνοδεύει, αλλά και της πολύ μεγάλης δαπάνης για τους μικρούς οικισμούς.
Η σημασία όμως της οριοθέτησης ήταν μεγάλη καθώς έπαιζε καθοριστικό ρόλο μεταξύ οικοπέδων εντός και εκτός σχεδίου (οικισμού ή πόλης) όπου οι διαφορές τους ήταν μεγάλες (σε επίπεδα αρτιότητας, συντελεστή) και δημιουργούσαν διαφορετικές ταχύτητες.
Η παρέμβαση του ΥΠΕΝ
Το ΥΠΕΝ υπό το βάρος των απότομων αλλαγών που προκαλεί στην αγορά το νέο Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο περιορίζει τα όρια των οικισμών σε αυτά που είχαν διαμορφωθεί έως το 1983, προσπάθησε να ισορροπήσει τη νομοθετική παρέμβαση. Στο πλαίσιο αυτό, λοιπόν, πρότεινε μια ξεχωριστή ζώνη Γ’ (σ.σ.: με βάση το Π.Δ. όπως θα εξηγήσουμε παρακάτω ο πολεοδομικός ιστός χωρίζεται σε τρείς ζώνες: Α, Β, Β1), όπου θα ενσωματωθούν όλα τα «ορφανά» κτίσματα και οικόπεδα που δεν συμπεριλήφθηκαν στον ζωνικό σχεδιασμό του υπουργείου και έχουν χτιστεί με την οριοθέτηση και με τα κριτήρια των νομαρχιακών αποφάσεων.
Το σχετικό σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος είχε σταλεί από το υπουργείο πριν από έναν χρόνο για έλεγχο στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Ωστόσο, επέστρεψε ως μη νόμιμο, λαμβάνοντας υπόψη ότι η διοίκηση είχε συμπεριλάβει το σύνολο των ορίων των οικισμών που είχαν οριοθετήσει οι νομάρχες αναγνωρίζοντας εμπράγματα δικαιώματα και μια οικονομική προσδοκία που υπήρχε όλα αυτά τα χρόνια για τους οικισμούς αυτούς.
Το θέμα απασχολεί το τελευταίο διάστημα την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που λόγω της εξέλιξης του πολεοδομικού σχεδιασμού χρειάζεται να επιταχυνθεί. Το γεγονός επιβεβαιώνει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος αρμόδιος για τον Πολεοδομικό Σχεδιασμό Νίκος Ταγαράς.
Οπως αναφέρει, το υπουργείο ευθυγραμμίζεται πλήρως με τις παρατηρήσεις του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου και προσανατολίζεται σε μια μεθοδολογία η οποία φαίνεται ότι έχει κριθεί αποδεχτή από το ΣτΕ, το οποίο σημειωτέον έχει εκδώσει αποφάσεις για τα όρια των οικισμών. Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο είχε ακυρώσει προ εξαετίας τις οριοθετήσεις οικισμών του Πηλίου και είχε ζητήσει από τη διοίκηση ορθή οριοθέτηση και ρύθμιση του πολεοδομικού τους καθεστώτος με Προεδρικό Διάταγμα.
Η μεθοδολογία
Η μεθοδολογία του ΥΠΕΝ στηρίζεται στη βασική φιλοσοφία της ρύθμισης που είναι ο διαχωρισμός των οικισμών σε τρεις ζώνες. Η Α’ Ζώνη είναι το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που είχε δημιουργηθεί προ του 1923 και αποτελεί τον ιστορικό πυρήνα, η Β’ Ζώνη είναι το συμπαγές τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των ετών 1923 και 1983 και η Β1’ Ζώνη είναι το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983.
Για την οριοθέτηση των οικισμών ισχύουν διαφορετικοί όροι δόμησης ανάλογα με τη ζώνη. Για παράδειγμα, στην Α’ Ζώνη η ελάχιστη αρτιότητα είναι 2 στρέμματα και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο τα 15 μέτρα. Στις Ζώνες Β’ και Β1’ του οικισμού άρτια οικόπεδα θεωρούνται όσα είναι από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο.
Από την κατηγοριοποίηση έχει απενταχθεί η Γ’ Ζώνη που είχε περιληφθεί στο προηγούμενο σχέδιο Π.Δ. (που εστάλη στο ΣτΕ και απορρίφθηκε) και περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1’ Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού.
Σύμφωνα με τον κ. Ταγαρά υπάρχει πρόθεση του υπουργείου να οργανώσει αυτές τις περιοικιστικές ζώνες (Ζώνες Γ’ ή τμήματα αυτών) σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ) που θα είναι εκτός ορίων οικισμού και εκτός σχεδίου. Μαζί με τη δυνατότητα δόμησης στις περιοχές αυτές, ο νομοθέτης θα μπορέσει να βάλει ειδικές χρήσεις (π.χ. κοινωνική κατοικία) και να προσδιορίσει και μία αρτιότητα, η οποία να είναι μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων. Επομένως αυτή η περιοικιστική περιοχή θα έχει μεγαλύτερη αρτιότητα από τα εντός οικισμού, που είναι 300 έως 400 τ.μ., αλλά μικρότερη από την εκτός σχεδίου και θα οργανωθεί υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Το πρόβλημα
Την υπόθεση της επανοριοθέτησης των οικισμών, που αντιμετωπίζεται ως ένας ακόμη σκελετός κρυμμένος στο ντουλάπι, έχει φέρει στην επιφάνεια ο πολεοδομικός σχεδιασμός με την κατάρτιση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων ανά τη χώρα, καθώς η οριοθέτηση θα προηγηθεί των ρυθμίσεων της μεγάλης μεταρρύθμισης, αφού πρέπει να δώσει τις κατευθύνσεις στους μελετητές για τα όρια των οικισμών.
Το θέμα έχουν αναδείξει φορείς της Κρήτης, βουλευτές κομμάτων, αλλά και οι ιδιοκτήτες ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), οι οποίοι επικρίνουν την απόφαση να περιοριστεί η δυνατότητα επέκτασης των επίμαχων οικισμών.
«Με τα κριτήρια που τίθενται, σύμφωνα με το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που έχουμε στα χέρια μας, τα σημερινά όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, μειώνονται δραστικά και οριζόντια και περιλαμβάνουν ό,τι έχει οικοδομηθεί μέχρι το 1983 και κάποιες γειτονιές που έχουν οικοδομηθεί σήμερα αν η απόσταση ανάμεσα στα σπίτια δεν είναι μεγάλη. Ολα αυτά όμως αφορούν το παρελθόν και λιγότερο το παρόν, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το αύριο και το μέλλον, αλλά και η αναπτυξιακή προοπτική κάθε οικισμού», αναφέρει ο δήμαρχος Μινώα Πεδιάδας Βασίλης Γκεγκέρογλου σε επιστολή του στην ΚΕΔΕ, ο οποίος ζητά να τεθεί προς συζήτηση η συρρίκνωση των ορίων των οικισμών που προωθείται με το πρόσφατο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος από το ΥΠΕΝ.
Οπως λέει, «με το Π.Δ. τα όρια όχι μόνο δεν διατηρούνται αλλά περιορίζονται δραστικά και το 80% περίπου από τη σημερινή γη, εντός ορίων, που περιλαμβάνει οικόπεδα τίθεται αυτομάτως εκτός ορίων, χάνοντας και τα αντίστοιχα δικαιώματα δόμησης». Τονίζει μάλιστα ότι το Π.Δ. για την οριοθέτηση των οικισμών προηγείται των αντίστοιχων για τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια, μηδενίζοντας τη δυνατότητα να καθορίσουν τα τελευταία τα όρια των οικισμών σύμφωνα με τις ιδιαιτερότητες και τις ανάγκες κάθε περιοχής.
Ακυρώνουν τον σχεδιασμό
Ως παράδειγμα, ο κ. Γκεγκέρογλου φέρνει τον δικό του δήμο, καθώς, όπως λέει, με την εγκατάσταση του νέου διεθνούς αεροδρομίου στο Καστέλι οι ανάγκες θα μεγαλώσουν αφού οι μελέτες δείχνουν ότι θα διπλασιαστεί ή ακόμα και θα τριπλασιαστεί ο πληθυσμός.
Ανάλογο προβληματισμό έχει εκφράσει προς τον νέο υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας και ο αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και γενικός γραμματέας Μιχάλης Σταθόπουλος.
«Αν με το Προεδρικό Διάταγμα μειωθούν τα όρια των υφιστάμενων οικισμών, ιδιοκτησίες που είναι αυτή τη στιγμή εντός ορίων οικισμών με τη δημοσίευσή του θα μετατραπούν σε εκτός ορίων και συνεπώς θα είναι άνευ οικοδομησιμότητας, με αποτέλεσμα την πλήρη απαξίωσή τους». Πρακτικά, ακόμη και αυτοί που έχτισαν θα βρεθούν (αν δεν υπάρξει άλλη ρύθμιση) εκτός ορίων, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να χτίσουν περισσότερο στο μέλλον. Η δόμηση, όπως αναφέρεται, θα γίνεται με τους όρους της εκτός σχεδίου (άρα και με μεγαλύτερες αρτιότητες) και θα έχουν αντίστοιχα οικόπεδα που πλέον θα είναι αγροτεμάχια.
Το Π.Δ. προβλέπει
Το πρόβλημα, λένε όσοι αντιδρούν, γίνεται μεγαλύτερο καθώς έχει προηγηθεί η κατάργηση των παρακλήσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση με τον νόμο 4759/2020, όπου κάποιες χιλιάδες εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες (επιφάνειας 750 τ.μ., 1.200 τ.μ., 2.000 τ.μ) ανά την επικράτεια απαξιώθηκαν χάνοντας τη δυνατότητα δόμησης.
Από την πλευρά του, το ΤΕΕ Κρήτης υποστηρίζει ότι με το πλαίσιο που βάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος με το Π.Δ. θα ισχύει το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης. «Προβλέπουν μεν μια ζώνη όπου η αρτιότητα μπορεί να πάει μέχρι 2 στρέμματα, αλλά σίγουρα ό,τι είναι μικρότερο από 2 στρ. θα είναι μη άρτιο, μη οικοδομήσιμο».
«Αυτό δημιουργεί μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα και στα Χανιά, καθώς αφορά πάρα πολλές περιοχές, από τις περιαστικές του Δήμου Χανίων μέχρι περιοχές στην ενδοχώρα του νομού, που είχαν ευρεία όρια, τα οποία μπορεί να μικρύνουν ακόμα και στο μισό», αναφέρει ο πρόεδρος Βασίλης Κοντεζάκης. Και προσθέτει ότι εκτός από το ελάχιστο εμβαδόν των 2 στρεμμάτων, το πρώην οικόπεδο -νυν αγροτεμάχιο- θα πρέπει απαραίτητα να έχει και πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο.
