23/2/2026
Πέντε χρόνια μετά το κλείσιμο της δυνατότητας τακτοποίησης για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 και λίγες εβδομάδες μετά τη λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για τα ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων, η Πολιτεία δεν έχει ακόμη ανοίξει νέο κύκλο ρυθμίσεων.
Χιλιάδες δημόσια και ιδιωτικά κτίρια σε όλη τη χώρα παραμένουν σε πολεοδομική εκκρεμότητα, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης, γεγονός που τα κρατά εκτός συναλλαγών και αξιοποίησης, ενώ το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εμφανίζεται προς το παρόν υπέρ των στοχευμένων παρεμβάσεων αντί μιας συνολικής λύσης.
Η Κατηγορία 5 περιλαμβάνει τα λεγόμενα «βαριά αυθαίρετα», δηλαδή κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση, κάλυψη ή ύψος, καθώς και κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια.
Από το 2020, οπότε έληξε η δυνατότητα υπαγωγής τους για τους ιδιώτες, και με την οριστική λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για ακίνητα τραπεζών και funds στο τέλος του 2025, δεν υπάρχει πλέον ενεργός μηχανισμός τακτοποίησης για καμία κατηγορία ιδιοκτησίας.
Αντίθετα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε πρόσφατα σε παράταση κατά δύο έτη της δυνατότητας τακτοποίησης αυθαιρέτων μικρότερης πολεοδομικής βαρύτητας, δηλαδή των Κατηγοριών 1 έως 4. Η δυνατότητα αυτή παραμένει ενεργή έως το 2028, δίνοντας στους ιδιοκτήτες περισσότερα περιθώρια συμμόρφωσης.
Η διαφοροποίηση αυτή αναδεικνύει την ιδιαίτερη μεταχείριση της Κατηγορίας 5, η οποία παραμένει εκτός οποιασδήποτε αντίστοιχης πρόβλεψης.
Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία ενός εκτεταμένου αποθέματος ακινήτων που βρίσκονται σε παρατεταμένη θεσμική εκκρεμότητα.
Πρόκειται για ακίνητα που δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, να αξιοποιηθούν επενδυτικά, να χρηματοδοτηθούν ή να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, με αποτέλεσμα να οδηγούνται σταδιακά σε απαξίωση και να παραμένουν εκτός της αγοράς.
Η κατάσταση αυτή επηρεάζει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες, αλλά και τη συνολική λειτουργία της αγοράς ακινήτων, καθώς σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει εκτός αξιοποίησης.
Συνταγματικά όρια και προτεραιότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό
Ποιος είναι ο λόγος αυτής της νομοθετικής αδράνειας; Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, βασικός λόγος για την απουσία νέας γενικευμένης ρύθμισης είναι οι συνταγματικοί περιορισμοί και η πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έχει επανειλημμένα θέσει αυστηρά όρια στις διαδοχικές νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων.
Οποιαδήποτε νέα νομοθετική πρωτοβουλία θα πρέπει να κινηθεί εντός αυτών των ορίων, ώστε να διασφαλιστεί η συνταγματική της θωράκιση και να αποφευχθούν νέες ακυρωτικές αποφάσεις.
Η επιφύλαξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η Πολιτεία επιχειρεί να θέσει σε πλήρη εφαρμογή ένα νέο σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού, μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με την αναγνώριση κοινόχρηστων δρόμων με σκοπό να επιλυθεί το αγκάθι της εκτός σχεδίου δόμηση, την ψηφιοποίηση των πολεοδομικών δεδομένων και την ενίσχυση των μηχανισμών ελέγχου δόμησης.
Στόχος είναι η δημιουργία ενός πιο αξιόπιστου και λειτουργικού πλαισίου για το δομημένο περιβάλλον, που θα αποτρέπει τη δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
«Το μήνυμα που έχουμε πάρει από τις επαφές μας με κυβερνητικά στελέχη είναι ότι δεν πρόκειται να υπάρξει κάποια ρύθμιση.
Μπορεί να υπάρχει πρόθεση, αλλά γνωρίζουν ότι οποιαδήποτε νομοθετική παρέμβαση θα ελεγχθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας», αναφέρει στο «business stories» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Σταύρος Παραδιάς.
Το ΣτΕ ζητά την εφαρμογή των νόμων για κατεδάφιση αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν μετά το 2011, ενώ αποκλείει κάθε νέα ρύθμιση που θα μπορούσε να νομιμοποιήσει κατασκευές μετά την 1η Ιανουαρίου του 2024 χωρίς προηγούμενο έλεγχο και συμμόρφωση.
Καμία όμως από τις προϋποθέσεις που θα άναβαν το πράσινο φως για να προχωρήσει μια συνολική τακτοποίηση των αυθαιρέτων δεν έχει προχωρήσει.
Κρίσιμη θεωρείται η ολοκλήρωση του συστήματος παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, το οποίο θα επιτρέπει τον ακριβή εντοπισμό και τον χρονικό προσδιορισμό των αυθαιρέτων και αναμένεται εντός του έτους.
Το μέτρο στοχεύει κυρίως στον περιορισμό φαινομένων ψευδών δηλώσεων σε τουριστικές περιοχές, όπως η Μύκονος, η Πάρος και η Σκιάθος, όπου αυθαίρετα εμφανίζονται ψευδώς να έχουν χτιστεί προ του 2011 για να ενταχθούν στις ρυθμίσεις.