Πώς θα χτίζουν στα εκτός σχεδίου οικόπεδα στα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου

27/10/2025

Μετά από δεκαετίες, όπου η εκτός σχεδίου δόμηση πορευόταν σε ένα καθεστώς ασάφειας, η Πολιτεία επιχειρεί να βάλει τάξη. Ενα τεράστιο εγχείρημα αναγνώρισης και χαρτογράφησης δρόμων, το οποίο θα πατήσει πάνω στο αγροτικό δίκτυο, βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη σε κάθε γωνιά της χώρας, προκειμένου να καθοριστεί ποια οικόπεδα έχουν δικαίωμα να χτιστούν και ποια όχι.

Το στοίχημα είναι μεγάλο: μέχρι τα τέλη του 2026 εκτιμάται ότι η Ελλάδα θα μπορεί να αποκτήσει για πρώτη φορά έναν σαφή και ενιαίο οδικό χάρτη για την εκτός σχεδίου δόμηση, τουλάχιστον όσον αφορά τον νησιωτικό χώρο (Ιόνιο και Αιγαίο), για τον οποίο έχουν παραληφθεί οι σχετικές μελέτες, και θα ακολουθήσει η ηπειρωτική χώρα μαζί με την Κρήτη και την Εύβοια.

Οι μελέτες αναγνώρισης οδών αποτελούν το πρώτο και πιο κρίσιμο βήμα για τη διαμόρφωση ενός νέου, καθαρού πλαισίου δόμησης. Στόχος τους είναι να χαρτογραφήσουν και να τεκμηριώσουν τους υφιστάμενους δρόμους που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές, ώστε να διαπιστωθεί ποιοι από αυτούς μπορούν να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι – δηλαδή νόμιμα αναγνωρισμένοι δρόμοι που δίνουν δικαίωμα δόμησης στα παρόδια οικόπεδα.

Μέσα στο 2026 αναμένεται να έχει εγκριθεί το Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίζει τα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου οδικού δικτύου της χώρας, σύμφωνα με όσα αναφέρει στο «ΘΕΜΑ» ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αρμόδιος για τη Χωροταξία, Νίκος Ταγαράς. Το έργο αυτό, που βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, «θα αποτελέσει το βασικό εργαλείο για τη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης μετά από έναν αιώνα ασάφειας και αποσπασματικών ρυθμίσεων».

«Πατάμε στο αγροτικό δίκτυο»

Οπως εξηγεί ο κ. Ταγαράς, η διαδικασία του χαρακτηρισμού θα βασιστεί στο υφιστάμενο αγροτικό οδικό δίκτυο, από το οποίο θα προκύψουν οι δρόμοι που θα αναγνωριστούν ως κοινόχρηστοι.

«Οι δρόμοι που προσφέρονται για αναγνώριση είναι οι λεγόμενοι αγροτικοί. Από αυτό το πακέτο θα προχωρήσουμε στον χαρακτηρισμό. Θα επιλεγούν, όμως, εκείνοι που πληρούν συγκεκριμένες παραμέτρους και εξυπηρετούν ένα ενιαίο, λειτουργικό κοινόχρηστο δίκτυο», υπογραμμίζει.

Τυφλοί δρόμοι, δηλαδή εκείνοι που ξεκινούν και καταλήγουν στο πουθενά, δεν πρόκειται να χαρακτηριστούν. Μόνο εκείνοι που συνδέονται με το υπόλοιπο δίκτυο και καταλήγουν σε δημόσιους χώρους -όπως μια παραλία, μια εκκλησία ή ένας αρχαιολογικός χώρος- μπορούν να αποτελέσουν τμήμα του κοινόχρηστου δικτύου.

Οι μελετητές έχουν καταγράψει το σύνολο του οδικού δικτύου με βάση τις αεροφωτογραφίες του 1977, αλλά και μεταγενέστερα, εξετάζοντας κάθε δρόμο με βάση συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά χαρακτηριστικά – όπως μήκος, πλάτος, κλίση, λειτουργία στο οδικό δίκτυο της περιοχής, σε συνδυασμό με δεδομένα από το Κτηματολόγιο, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ) και τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ).

Σήμερα, αναγνωρισμένοι είναι οι εθνικοί δρόμοι, οι επαρχιακοί, καθώς και οι δημοτικοί (π.χ όσοι συνέδεαν δύο κοινότητες), οι οποίοι έχουν δημοσιευτεί στο ΦΕΚ και έχουν αποτυπωθεί ως καταγραφές πάνω στον χάρτη.

Η χρήση του 1977 ως έτους αναφοράς αντικαθιστά το παρωχημένο όριο του 1923 που ίσχυε μέχρι σήμερα, δημιουργώντας ένα πιο ρεαλιστικό και σύγχρονο πλαίσιο για τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Ο υφυπουργός επισημαίνει ότι τα νησιά παρουσιάζουν διαφορετικά χαρακτηριστικά: «Ο νησιωτικός χώρος έχει μια ξεχωριστή ταυτότητα – λιγότερους δρόμους, πιο στενούς, με παραδοσιακά στοιχεία, όπως πέτρινους τοίχους και μεγάλες κλίσεις. Αυτά τα δεδομένα θα ληφθούν υπόψη κατά την τελική αξιολόγηση, γιατί κάθε νησί έχει ιδιαιτερότητες που δεν μπορούν να αγνοηθούν».

Με τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου λύνεται οριστικά το ζήτημα της απόδειξης προσώπου για την εκτός σχεδίου δόμηση. Κάθε οικόπεδο θα μπορεί πλέον να αποδεικνύει νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, προϋπόθεση απαραίτητη για την έκδοση οικοδομικών αδειών.